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[焦点话题] 实探库存全国第一的九江楼市:买房需签保密协议,“卖一套”就成销冠

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发表于 2018-10-30 09:44:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

买房要签保密协议?卖掉一套就成销冠?

这发生在一座常住人口不足500万的地级市,九江。


易居研究院报告显示,今年前8个月,九江市新建商品住宅库存面积同比增幅高达104%,比第二位合肥高出40个百分点,在受监测的100个城市中排名第一。


棚改货币化安置政策渐次离场之后,九江,何以承载这顶“库存桂冠”?


《每日经济新闻》记者实地探访九江,还原一个从风风火火到渐生变数的楼市故事,看看那些越来越难卖的新房,以及无处变现的二手房。

“对外地人买房一度收紧,现在又放开了”


2016年以来,棚改政策持续发力,大批开发商进驻,九江楼市迅速升温。


中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数(南昌)办公室数据显示,2016年九江商品住宅成交已超2.8万套,2017年也在2.4万套以上。


九江商品住宅价格自2016年以来持续上涨,在2017年6月~2018年6月的一年时间里价格从6239元/平方米上涨到了7318元/平方米,涨幅17.3%。

不过,九江也曾一度加入限购行列,在2017年7月13日启动了城区限购。


伴随着大兴土木,过去两年九江新建商品住宅库存面积同比大增104%,但常住人口数量、经济体量并未呈现同比例增长。


库存迅速增加的同时,九江市销售疲软迹象却逐步显现。《每日经济新闻》记者查阅中指院数据发现,1~9月九江市商品住宅销售总套数仅27102套,月度销售数据在春节后出现4706套小高峰,随后便逐月下跌,9月销售套数仅为2704套。


今年7月,九江二手房挂牌价首次出现下降,幅度微小;新房市场也大面积出现打折优惠,甚至降价销售。


市场风向渐生变化,政策导向和市场预期也开始微妙转变。有九江市场人士就告诉记者:“九江对外地人买房的限制曾经收紧过一段时间,现在又放开了。”


九江市建设局局长罗百奚近期则公开表示,九江将力争用3~5年时间,让中心城区人口达到150万。


对于目前的市场而言,相比限制需求,创造需求或许更为重要。


“特价房”要签保密协议,并以员工亲友身份购买


不过,从火热到转冷,这个市场所花时间并不长。


以九江市政府机关单位拟迁入的新区八里湖新区为例。


2014年下半年,该区域在大型规划下成为“新贵”,保利、碧桂园、恒大等大型企业接踵而至,区域新盘也倍数增长。


随之而来的是炒房资金的大量涌入。尽管远离九江市区、交通尚不便捷、商业配套也有待完善。“买的就是未来。”一位本地出租车司机告诉记者。


然而,此时的八里湖新区,车辆和行人寥寥无几,楼盘客流也很稀少。

QQ截图20181030093545.png

每经记者 吴若凡 摄

九江金鹏城于2015年开盘,这条僻静的兴城大道去年一度人声鼎沸,楼盘最贵时超过10000元/平方米(毛坯)。


据项目置业顾问介绍,最后一栋楼部分房源均价8400元/平方米(毛坯)。以一套137平方米的三房两厅为例,原价8312元/平方米,折后单价8165元/平方米,总价比刚开盘时降了近20万元。


在金鹏城旁苦苦等待了近半个小时,记者才打上一辆出租车,前往几公里外的浔阳府。


项目降价力度更大。据置业顾问介绍,预付4万元买了车位,买房可打98折,全款付清可再打95折。


见记者略有迟疑,置业顾问更推荐了一套“特价房”,在所有折扣的基础上还能再打9折。“不过这是国庆期间留给内部员工的房源,要签保密协议,并以员工亲友身份购买。”


按照这样的折扣,一套142平方米的四房两卫单价约6856元,远低于区域均价,总价则从118万降到98万元。


据了解,八里湖地区二手房行情也不景气。区域最早一批交付的项目之一——奥林匹克花园,其二手房曾超过10000元/平方米,但目前均价回落至8800元/平方米。


QQ截图20181030093844.png

每经记者 包晶晶 摄


房子越来越难卖,卖掉一套即成“销冠”


“就算现在这么大力度的折扣,大家还是越来越挑,我们国庆的促销额度都还没有用完。”浔阳府置业顾问的话,道出了九江市场除价格外的另一种“冷”——成交疲软。


每经记者在实地调查中发现,目前无论是九江新城区还是老城区,都很难找到“不愁卖”的楼盘了。


以九江“三大神盘”之一的**尚悦居(富力)为例,其曾与**九玺(碧桂园)、**铂悦府(美的)一并被“封神”,因为价格贵、难卖动。


据了解,项目地处原赣北化工厂,远离市区,且近邻九江发电厂等大型厂区,沿江主干道上大型货车、集装箱车来往频繁。而项目今年6月底首次开盘就将均价定在了7500元/平方米,远超片区价格。


尚悦居的置业顾问也承认,项目位置太偏,与房价不太匹配。项目也曾遭同行揶揄“谁能卖掉一套房,就是当月销售冠军”。


不过记者留意到,其实项目的价格调整幅度并不大。在置业顾问展示的国庆“特价房”清单上,45套房源当天认购可享2万抵5万,折后单价在6930元~7475元/平方米,与一房一价表所列价格相差无几。在踩盘期间,项目也仅有几组访客,客流量不大。


在商业配套、教育资源相对较好的濂溪区,即使紧邻庐山,另一“神盘”**九玺也难破“卖不掉”的怪圈。


据置业顾问介绍,项目在今年5月开盘后成交惨淡,60位置业顾问只卖出20套房。


“九玺单价太高,区域定位也有失策,而且140~200平方米的大户型在九江市场难以立足,项目去化一直不理想。”有业内人士就如是直言。


而据了解,项目精装单价优惠后8500~9500元/平方米,并没有做出太大调整。而这一价格,按最小的140平方米户型算,总价约126万元,相较八里湖新区并没有太多价格优势。


相比之下,第三个“神盘”——**铂悦府的单价低一些,折扣力度也稍大。项目现场贴了一张全民营销的大型海报,“最高佣金1%、最快5天结佣”等大字赫然在目。


置业顾问推荐的一套118平方米三室两厅洋房,原总价111.5万元,折合单价8544元,而现价约101万元,降了10万元左右。


不过其直言,项目的慢销是因为推盘顺序有偏差,“先推洋房、再卖高层,造成刚开盘看起来还不错,后来就越来越难卖”。


以“三大神盘”为代表,九江市场上出现了不少项目,虽未做出实质性让利,但销售颓势已现。


本地购买力已透支,“棚改楼市”何去何从


在楼市转凉的大背景下,观望情绪仍在蔓延,开发商面临的资金压力不言而喻,降价趋势已然显现。


58安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,人口因素导致未来需求增长有限。九江目前属于三线城市,但依然属于人口净流出和城镇化人口增速缓慢城市,这对于九江来说意味着未来长期城市人口增长乏力。换言之,未来九江的房价上涨内驱力会较弱。


个案之外,九江的市场数据也已经出现“转凉”趋势。


国家统计局数据显示,九江的新建住宅价格指数环比和同比都呈现下降趋势,同比指数从6月的114.8连续下降至今年9月的107。


不过,目前数据层面的降幅微小,价格同比2017年10月的6454元/平方米,仍上涨11.73%。


二手房方面,来自安居客的数据显示,2018年7月九江二手挂牌价已经从顶峰时期的7228元/平方米,下降至10月的7211元/平方米,但同比2017年10月6454元/平方米,仍上涨了11.73%。价格博弈的迹象很明显。


记者查阅九江市住房保障和房产管理局官网公告发现,九江市中心城区(不含柴桑区)继续执行限购政策,但对非本市户籍购房人对限制条件从“提供自购房之日起计算的前一年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或基本养老保险证明、且在中心城区无住房”改成了“非本市户籍购房人在中心城区无住房”。


“房价持续快速地增长,前期成交火热,已经基本透支了本地居民的购买力,需要提升外来人口的购买力,才能保持市场的温度和去库存的动力。”有市场人士向每经记者直言。


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图片来源:视觉中国


张波告诉《每日经济新闻》记者,从中短期来看,九江楼市能依靠的最大动力,依然是棚改货币化安置政策。


记者了解到,2018年九江计划改造各类棚户区61555户,超过6万套的棚改力度可谓不小。


然而,随着2018年下半年全国范围内去库存任务接近尾声,棚改货币化优惠政策渐次离场,不少三四线城市房价增速已经应声回落,九江亦无法独善其身。


但张波直言,单一动力下,九江房价快速上涨也会积聚较大风险。


“目前房价回调对于九江楼市的稳定来说利大于弊,预计回调的力度还将持续,房价下探的空间依然存在。”张波表示。


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发表于 2018-10-30 12:28:23 | 显示全部楼层
昨天在经财网微博看到了
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发表于 2018-10-31 13:12:46 | 显示全部楼层
哄鬼玩
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发表于 2018-11-2 08:28:19 | 显示全部楼层
多多买房,多多贷款,一家老小勒紧裤带过日子,也要为推动九江快速发展做出自己应有的贡献。
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发表于 2018-11-6 14:59:14 | 显示全部楼层
国家要培养足额的建筑工人才是最重要的额~现在造房子就是主要是河南人在做~以后要不就用歪果仁~要不然就别想有新房子造出来~要不然就等经济危机,工厂工人下岗再招建筑工人吧~
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发表于 2018-11-6 16:58:41 | 显示全部楼层
国家如果还想有更多年轻人,并且年轻人持续生育的话,就应该注意培养一定量的建筑工人,房地产是典型的做年轻人生意的行业,从热销的”学区房“这个词汇就可以看得出来,房地产的主打消费者或者最终消费者都是年轻人或者年轻夫妇,年轻人到生育或买房的时候都比较年轻,所以一般都喜欢追求新潮,国际上有什么新建筑概念,一般年轻人都会向房地产公司提的,而且现在网络这么发达,没有什么新潮的建筑概念或者新建筑技术是年轻人不知道的,或者退一步说,九江人消费水平低,但是设计肯定不能差,建筑材料也不能太差,因为九江是三点半城市,不是五六线城市额~所以综上所述,到年轻人或者年轻夫妇买房的时候,一般对消费产品都会要求比较新潮比较高了(简单说年轻人就是不喜欢旧房子,特别是你想年轻人花大价钱买房子的话)~另外国家统计局关于人口年龄结构的数据错误太多,本来不想说,但是这个问题是房地产的死穴,希望国家统计局及早进行改进,因为目前国家还是以房地产作为支柱产业的额~大街上这么多汽车,中国人自己现在也买不了多少汽车了额~另外大宗远洋运输的货轮都下岗了不少,这是新闻早就报道的了,所以完全靠出口拉动经济本人也严守中立,持保留态度~所以说国家还想继续做房地产的话,统计局的很多人口方面的,特别和房地产高度相关的“脏数据”,建议还是早点改进一下了额~不然房地产危机出来之后,国家统计局公布的数据都不知道错在那里,那可就问题大了额~
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发表于 2018-11-6 20:44:36 | 显示全部楼层
简单说就是现在要想年轻人买现在这样价位的房子,最好就是要不断地造房,而且起码要好设计好材料,九江是三线半城市,来九江买房的应该都是不怎么好伺候的额~要不然就是老房子总是这么卖可能年轻人就不会买单,或者年轻人就会想尽办法让你降价或者变相降价,或者就是想一门心思地少付钱~要不然年轻人就情愿租房子~就像做小生意的都会说,做学生生意还不如做女人生意,是一个道理~简单说,年轻人消费就是比女人还难伺候~因为年轻人一般都是学生刚毕业,和学生差不了多少的额~
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发表于 2018-11-6 20:57:00 | 显示全部楼层
说得什么一点,九江的女人买衣服都一定要买最新的时装,我估计九江的年轻人消费买房也不见得就会心慈手软~而且这样的高价位还去建议年轻人去买二手房,我估计也就九江做房地产中介的70后美女说得出口~上一次我在大街上看见一个非常会说话的房地产中介的70后美女被买房的活活地给说哭了。毕竟现在房价太吓人了,要不是看中房价高,还有利可图,房地产中介人家70后美女都会不做的额。估计再这么有价无市,九江房地产中介也会有人走的,估计还有熟手能手,要不然就辛苦做点出租业务当饭吃混日子过~当然内行人都知道,做出租的佣金低得可怜,而且当租户知道付款方式后,就会以各种方式拒绝向房地产中介付钱,所以很多房地产中介一般不是熟人不喜欢做出租的业务。真正愿意做出租的房地产经纪人可能多半是想通过搞出租练手,熟悉九江的房地产市场而已~要不然就是家里还有点存款,自己又不愿意换工作,就咬咬牙继续贴本做下去了额~
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发表于 2018-11-9 09:50:22 内容来自九江论坛手机版 | 显示全部楼层
九江楼盘不都是开盘日光吗?哪来的库存。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
九江楼市库存全国第一,瞎扯吧
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