存量房贷利率的动态调整来了！你的房贷将有这些变化
<section style="text-indent: 2em;" data-mpa-powered-by="yiban.io"><strong style="color: rgb(0, 122, 170);font-size: 18px;letter-spacing: 0.034em;">新华解码|存量房贷利率的动态调整机制来了，你的房贷将有何变化</strong></section><p></p><section style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">近年来，新老房贷利差不断拉大，成为借款人关注的热点问题。自11月1日起，存量房贷利率迎来动态调整机制，正是为了从制度层面推动解决这一问题。<span style="color: rgb(209, 7, 13);">该机制主要从哪些方面着手完善存量房贷利率定价？又将对借款人带来哪些影响？</span></section><section style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></section><section style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">想解决新老房贷利差拉大问题，首先要弄清楚<span style="color: rgb(209, 7, 13);">导致利差拉大的关键点在哪里。</span></section><section style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></section><p></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率定价取决于两方面：一个是每月对外公布一次的LPR，另一个是借款人和银行签订合同时约定的加点幅度。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">从LPR方面来看，尽管新老房贷的利率都会根据LPR调整而变化，但调整的时间不一样。</p><p></p><section style="margin-bottom: 0px;"><br/></section><p></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">新发放房贷往往以当时已公布的最新一期LPR作为参考定价，而存量房贷则受制于合同约定的重定价日，只有到了重定价日才能调整。在个人住房贷款利率定价机制完善之前，借款人的重定价日一年只有一次。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">2024年10月21日，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%。如果借款人的重定价日是10月20日，那他的存量房贷利率要等到2025年10月20日才能根据当时LPR调整情况重新确定。而新发放的房贷利率，可能很快就享受到这25个基点降幅带来的利好。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">再从加点幅度来看，不论是新发放房贷还是存量房贷，加点幅度在合同期限内往往固定不变。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">北京是目前仍有房贷利率下限的城市之一。去年12月，北京城六区首套房贷利率的最低加点是10个基点，今年6月则调整为减45个基点。这意味着，6月新发放的房贷利率，仅加点幅度就较半年前下降了55个基点。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">房贷合同期限普遍较长，大都是二三十年。固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">据此，中国人民银行9月29日发布公告，明确完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。10月31日，多家银行发布公告，进一步细化安排，主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面，对浮动利率定价的商业性个人住房贷款进行优化完善。</p><p></p><section style="margin-bottom: 0px;"><br/></section><p></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><strong><span style="color: rgb(0, 122, 170);">此次调整后，重定价周期将如何改变？</span></strong></p><p></p><section style="margin-bottom: 0px;"><br/></section><p></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">根据近日多家银行发布的公告，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放房贷借款人也可以自主选择重定价周期。<span style="color: rgb(209, 7, 13);">调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。</span>而此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">山东济南市民焦先生在2020年11月贷款购买了一套住房，合同约定的重定价日是1月1日。今年以来，5年期以上LPR已累计下行60个基点。按照之前规定，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行带来的利好。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">但如果他将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以调整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”带来的红利。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">要注意的是，在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可越快享受到利率下行带来的利好；但在LPR上行周期内，借款人也将更早承受加息负担。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">多家银行表示，同一笔贷款存续期内，客户仅可申请调整1次。因此，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择权利。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><strong><span style="color: rgb(0, 122, 170);">11月1日动态调整机制落地后，加点幅度又将如何变化？</span></strong></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">对于加点幅度调整，借款人并不陌生，很多人已在10月底享受了银行批量调降利好。根据安排，绝大部分存量房贷利率调降至不低于LPR减30个基点，此次调整的就是加点幅度。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">银行主动批量调降存量房贷利率固然省事，但非长久之计，需要进一步深化利率市场化改革，推出更加灵活的机制。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">中国人民银行给出的解决办法是，当新老房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行自主协商，变更加点幅度。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">此次多家银行明确，一旦新老房贷利率的加点幅度偏离高于30个基点，借款人就可以申请调整。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">这成为触发调整的“门槛”，也是此次机制落地的关键之一。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">要知道，如果偏离幅度过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷。如果偏离幅度过小，可能造成频繁重置合同，给银行业务办理带来更大压力。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">不过，这个偏离幅度不能简单理解为新老房贷利率之间的差距，而是要看借款人房贷利率的加点幅度，与全国新发放房贷利率平均加点幅度之间的差距。</p><p></p><section style="margin-bottom: 0px;"><br/></section><p></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">如果借款人对房贷利率加点幅度并不清楚，可以通过手机银行App或贷款经办行查询。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">至于全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度，银行也给出了计算方式，涉及央行公布的上季度全国新发放房贷平均利率，以及当季5年期以上LPR的均值。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">例如，根据中国人民银行官网最新公布的数据，三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，而当季5年期以上LPR均值为3.85%，对应的加点幅度为3.33%减去3.85%，即减52个基点。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">如果在此基础上偏离30个基点以上，即房贷利率的加点幅度高于减22个基点时，借款人可与银行协商，申请将加点幅度调降至减22个基点。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><strong><span style="color: rgb(0, 122, 170);">一旦达到调整“门槛”，借款人该如何申请调整？</span></strong></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">多家银行表示，从11月1日后，符合条件的借款人需要主动向银行提出申请，银行审批通过后才能进行调整。借款人可通过手机银行、贷款经办行等提出调整申请。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;">工行明确表示，将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效。</p><p style="margin-bottom: 0px;text-indent: 2em;"><br/></p><p style="margin-bottom: 0px; text-indent: 0em;"><strong style="color: rgb(136, 136, 136); letter-spacing: 2px;"><span style="font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, Arial, sans-serif;">来</span></strong><strong style="color: rgb(136, 136, 136); letter-spacing: 2px;"><span style="font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, Arial, sans-serif;"><strong style="text-wrap: wrap;">源：新华社</strong></span></strong></p><p><br/></p><link rel="stylesheet" href="//bbs.jjxw.cn/source/plugin/wcn_editor/public/wcn_editor_fit.css?v134_jWW" id="wcn_editor_css"/> 利息占了涨价部分的几百分之一？！ 别整没用的 始终坚持：“住房不炒”的初衷，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。“住房不炒”，房住不炒是两会的讨论热点，房地产的话题一直是我们关心的话题之一，我们很多人都为买房犯愁，而房地产却炒的不亦乐乎。2016年以来房价一直处于居高不临下的状态，2016年房地产遭到大量的调控，房子是用来住的不是用来炒的。2020年6月，许多地方作出决定：坚持“房住不炒”，坚决破除“房地产依赖症” ，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。
2016 年前后，好多地方房价那是蹭蹭往上涨，大家都觉得买房就是稳赚不赔的买卖，闭眼买都能赚。
女子瞅准时机花 400 万买了套房，满心期待着财富能跟着房价一块儿涨。结果呢？到现在房子竟然只值 150 万了！这一下子就亏了 250 万呐，还没算上贷款利息，这搁谁身上不得肉疼？
南京有对小夫妻，2018 年在雨花区花 392 万买了套 135 平米的新房。
本来想着房价能一直涨，就算不涨也能保本，结果 2020 年疫情一来，男方广告公司生意不行了，家里经济压力骤增，房价也跟着一路跌，跌到 260 万以下。
为了还房贷，车卖了，男方去送快递，女方除了本职工作，业余时间还帮人写论文、做 PPT 赚钱，这日子过得太不容易了。
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