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想必大家都听过任泽平对中国楼市的一句总结：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
事实也确实如此。其中的土地跟货币可以通过短期的政策调控达到目标，唯独长期的人口是一个不可控的因素。
第七次人口普查结果已出，对于楼市有何影响？我们今天来好好聊一聊。
1
人口突破14亿大关！
第七次全国人口普查数据公布：全国总人口为1443497378人。
我们来回顾一下这七次人口普查的数据：
看着貌似还不错，人口总数仍在增加。
但其他数据却不容乐观，十年期的人口增长率以及出生率一直都在下降...
尤其是在刚过去的2020年，加上新冠肺炎等影响，出生人口更是首次断崖式下跌。
对比2019年，2020年的出生人数减少了460万。
按照这样的发展趋势，出生人口跟死亡人数不久后就会持平。
随之而来的，就是人口负增长的拐点...
2
出生率逐年下降，是谁之过？
“高房价是最好的避孕药”。
这句话听起来夸张，却是当代年轻人的真实写照...
在房高价的压力下，生育早已成为了一种经济行为，需要权衡利弊。
以九江为例，我们来算笔帐。
假设这个家庭月收入1万，在九江购买一套总价100万的房子（首付三成），月供大约在4300左右。
除去两个人的生活成本以及一些其他的固定消费，再养育一个孩子，剩的那点盈余可能也保不住，同时还要考虑其他不确定性的意外开销。
而且，家庭月收1万已经算是比较乐观的算法了，在九江的就业环境跟水平下，能拿到这样工资的并不多。
如果再想择校或者给孩子换一套好的学区房，教育成本还需要翻倍。
所以钱都买房子了，哪里还有钱养孩子？ 这就导致出生人口下降，丁克、晚育家庭越来越多，而这类“新兴人群”对于房子的要求也不同...
比如公寓以及LOFT房产，面积小总价低，无需考虑孩子上学问题，未来此类产品或受追捧。
3
家庭规模变小，未来小户型更抢手？
根据本次发布数据显示，2010—2020年间，全国家庭户为4.94亿，平均每个家庭的人口为2.62人。
从上图我们可以看到这些年虽然家庭数量平稳增长，但是户均人口却在逐年下降。
家庭规模的变小，意味着生活条件的提高，以及生活方式的改变...
早些年前的三室同堂，现在都已经开始拆分为2个家庭，因为现在的年轻人追求生活品质以及居住隐私，未来这种现象还将持续增加。
因为房价较高，小户型就拥有不可替代的优势，面积小，总价低，能满足大多数年轻人“自己住”的愿望。
但是要注意，户型变小，不代表空间功能的减少。 三房还是三房，只是通过户型优化和设计手段，面积段从120㎡变成100㎡。
在人人买房投资的时代，不要忘了年轻人才是购买主力军，他们需要什么样的房子，负担的起什么样的房子，这样的房子才是未来市场里的“硬通货”。
所以盲目投资大户型，未必有可观的收益...
4
城镇化目标未达成，房地产仍拥利好...
城镇化，是中国房地产的终极支撑之一。
本次公布的数据中城镇人口占比63.89%，乡村人口占比36.11%，城镇人口首次反超乡村人口。
对比第六次全国人口普查结果，城镇人口比重上升14.21个百分点。
但是我国仍处于发展中国家，按照发达国家80%的城镇化率标准，未来还有很长的一段路要走。 信阳的的城镇化率，应该还在50%出头。
在这样的趋势下，房地产至少还有二十年的黄金时间，而这个时间会加剧城市之间的分化。
比如深圳、上海、杭州、成都等，有稳定的人口流入，地区经济发展活跃有更多的就业机会，随之而来的就是房地产市场火热。
对于九江，很多人都知道九江是人口流出城市，但不知道的是，九江中心城区的常驻人口，其实是逐年微增。
但像东三省等人口外流城市，人口流失严重将导致城市加速衰退，房地产市场可能要走下坡路，比如鹤岗。
无论如何分析，人口增量不足已成事实。
有些人对此表现得极度悲观，其实大可不必。
人口红利的消失并不可怕，换个角度来看，也是在倒逼经济社会发展的转型。
至于宣扬这对于房地产是最大利空的消息，也需理性看待...
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发表于 2021-5-29 11:27:34
