第二十三条 业主大会履行以下职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二十四条 业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。
首次业主大会的表决票选项应当明确为同意、反对和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见的表决票选项。
业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有各不少于二名的业主代表和居（村）民委员会代表参与现场监督。
线上业主大会表决平台应当满足实名认证的条件。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并向当事人开通免费查阅服务。
对无法使用线上业主大会表决平台或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组或者业主委员会等应当入户提供帮助。
第二十五条 业主大会因未达到法定人数要求无法有效召开的，组织方应当动员缺席未表决业主在十五日内补充表决。
第二十六条 业主大会会议采取记名投票方式进行表决，不得对未公示的议题进行表决。
业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。
第二十七条 业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产权属证明的复印件，按照受委托事项、权限以及时限，代表业主行使权利。
第二十八条 业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。
业主以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前三日内，就需要业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第二十九条 提交业主大会会议表决的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
业主大会会议拟表决事项应当在表决前书面向街道或者社区党组织报告，并在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。公示期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应再次进行公告。
首次业主大会会议公示期内，业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并作出答复。
第三十条 首次业主大会会议应当对以下事项依次表决：
（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举产生业主委员会；
（三）表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。
业主大会议事规则、管理规约的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。
第三十一条 业主大会会议因故无法按期完成投票的，组织方可以在物业服务区域内公告相关情况，并适当延长期限，但延长期限原则上不超过十五日。
第三十二条 业主可以幢、单元为单位，共同决定本幢或者本单元范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第三十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议每年至少召开一次，具体内容和召开次数由业主大会议事规则约定。
业主大会定期会议召开前三日内，业主委员会应当在物业服务区域显著位置公告以下内容：
（一）物业管理情况报告；
（二）业主委员会工作情况报告；
（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；
（四）利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；
（五）物业管理的其他有关事项。
第三十四条 有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起二十日内组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议的；
（二）物业服务区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。
第三十五条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开。逾期仍不召开的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
第三十六条 业主大会组织者应当记录业主大会会议时间、形式、表决事项和表决结果等内容，并存档。首次业主大会的决定公告应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章。
物业服务区域的业主大会会议只能由筹备组或换届小组、任期内的业主委员会或者物业管理委员会、居（村）民委员会组织召开。
第三十七条 业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。
利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。
第三十八条 业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理，共有部分收益应当及时转入共有资金账户。
物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会应当委托第三方机构对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。
第三十九条 业主大会组织者应当以书面形式及时在物业服务区域内公告业主大会的决定，公告应当加盖业主大会印章，公告期不少于十日。
业主对公告表决结果有异议的，应当在公告期内向业主大会组织者提出核查请求，并提交有效线索、相关证明材料。业主大会组织者应当在十日内向业主反馈核查结果。业主对核查结果仍有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）核实处理。经街道办事处（乡镇人民政府）核实确有影响表决结果问题的，会商所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门后可以废止相关事项表决结果。
公告期内无异议的，业主大会组织者应当在十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至居（村）民委员会保管以备查询，保管期限不少于五年。采用线上业主大会表决平台的，业主投票信息保存应当不少于五年。（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；
（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；
（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；
（五）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；
（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业办理交接手续，与新选聘的物业服务企业办理移交手续；
（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（八）督促业主交纳物业费及其他相关费用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受街道、社区党组织的指导，接受居（村）民委员会的指导和监督；
（十一）监督管理规约的实施；
（十二）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。
第四十一条 业主委员会由业主大会选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年。
业主委员会成员出缺时，设有候补成员的，由候补成员依次递补。
业主委员会成员具体数额、具体任期和候补成员候补程序应当在业主大会议事规则中明确。
第四十二条 业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者非自然人业主授权的代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；
（三）具备履行职责的健康条件、具有一定组织能力和相应的时间；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第四十三条 业主委员会成员候选人通过下列方式产生：
（一）业主自荐或五名以上业主联名推荐；
（二）业主大会筹备组推荐；
（三）街道或者社区党组织推荐。
街道、社区党组织应当加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励中共党代表、人大代表和政协委员身份的业主参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。
第四十四条 有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员、候补成员：
（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；
（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；
（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务企业任职的；
（四）拒不遵守管理规约、履行业主义务的；
（五）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不得担任业主委员会成员的情形。
第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主大会决定的其他重大事项。
备案材料齐备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料十个工作日内发出业主大会、业主委员会的备案通知书，并抄送县（市、区）人民政府物业管理主管部门。
因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。
第四十六条 业主委员会收到备案通知书后，业主委员会持业主大会、业主委员会备案通知书向公安机关或者公安机关许可的印章刻制单位依法申请刻制相关印章。业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。业主大会印章可以根据业主大会议事规则或者业主委员会的请求由物业所在地居（村）民委员会代为保管。
首届业主委员会应当在收到备案通知后十五日内持业主大会备案通知书向商业银行申请开设银行账户。
第四十七条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会主任除应当符合第四十二条规定外，还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）具有良好的职业道德，遵纪守法；
（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。
第四十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或不履行职责的，由半数以上成员从其他成员中推举一名代表召集和主持。业主委员会会议应当有过半数成员出席，每名成员拥有一票表决权。业主委员会成员不能委托代理人参加会议。
业主委员会根据业主大会授权决定大额建筑物及其附属设施的维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，应当主动向街道或者社区党组织和居（村）民委员会报告。业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议可以邀请街道或者社区党组织代表参加。
业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数同意，形成书面记录并经参会成员书面签字确认，并告知物业所在地的居（村）民委员会，认真听取居（村）民委员会的建议，自作出决定之日起三日内在物业服务区域内显著位置公告，公告期不少于七日。
第四十九条 业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和相关信息服务平台上公示下列事项，并将相关资料存档：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）物业服务合同；
（三）业主大会和业主委员会的决定；
（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；
（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；
（八）业主委员会备案情况；
（九）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第一项、第二项的事项应当持续公示；前款第三项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；前款第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。
第五十条 业主委员会应当将下列属于物业服务区域内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：
（一）物业服务区域内的物业资料；
（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；
（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；
（四）业主委员会备案材料和本物业服务区域内其他有关制度；
（五）建筑物及其附属设施的维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；
（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；
（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；
（八）相关公示、公告；
（九）业主共同决定事项的表决资料；
（十）其他有关材料。
第五十一条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；
（四）明示、暗示物业服务企业减免物业费；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；
（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（八）拒不执行业主共同决定的事项；
（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
有前款行为的，有关部门应当依法处理。
第五十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自行终止：
（一）不再具备业主身份的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规或者管理规约规定的其他情形。
第五十三条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立业主委员会成员履职负面清单。业主委员会成员以书面方式提出辞职请求或者出现负面清单情形的，由业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。
业主委员会成员履职负面清单包括：
（一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交业主大会、业主委员会印章；
（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务企业签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项；
（五）挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保；
（六）收受建设单位、物业服务企业和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益；
（七）违法收集、泄露业主信息；
（八）侵害业主合法权益的其他行为；
（九）其他履职负面清单的行为。
第五十四条 经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，或者三分之一以上业主委员会成员联名，可以向业主委员会提出终止业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到终止建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出终止建议的业主或者业主委员会成员可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期仍不召开的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
第五十五条 业主委员会应当在业主委员会成员资格终止之日起七日内，将有关情况在物业服务区域显著位置公示。资格终止的业主委员会成员应当在终止之日起七日内向业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。
业主大会议事规则可以对业主委员会主任、财务负责人离任审计事项作出约定。
第五十六条 业主委员会成员资格终止或者被终止后缺员的，应当由候补成员递补。候补成员全部递补后仍不足总人数的二分之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照本规则首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组，选举新一届业主委员会成员。
第五十七条 业主委员会应当在距任期届满三个月前书面报告街道办事处（乡镇人民政府），在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，按照业主大会议事规则组建换届小组，召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会未按期报告并组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。业主委员会任期届满仍未组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照本规则首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组。
第五十八条 新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。
业主委员会任期届满，换届未产生新一届业主委员会的，或者其他原因导致业主委员会解散的且六个月内未组织换届的，原业主委员会应当向街道办事处（乡镇人民政府）指定单位移交前款资料，由指定单位代为保管。
业主委员会届满后不得以业主委员会身份在物业服务区域内发布公示公告，作出的相关决定无效。
第五十九条 住宅项目有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责：
（一）具备成立业主大会条件但确有困难一年内未成立的；
（二）业主大会成立后，未能依法选举产生业主委员会的；
（三）业主委员会不正当履行职责或者无法正常履行职责达三个月以上的。
第六十条 物业管理委员会由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会代表组成，人数应为五至九人的单数，其中业主代表人数应占全体成员的半数以上。物业管理委员会主任、副主任人选由物业管理委员会成立七日内召开会议推选产生。
物业管理委员会中业主代表人选由居（村）民委员会听取业主意见后，在自愿参加的业主中择优确定。
物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员资格有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。
物业管理委员会持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
第六十一条 物业管理委员会履职期间，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）对能够选举业主委员会的，应当及时指导业主大会选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。第六十二条 建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，业主、筹备组可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报告，由街道办事处（乡镇人民政府）将核实情况书面抄送县（市、区）人民政府物业管理主管部门，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当责令其限期改正；逾期未改正的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当依法依规处理，并记录信用档案。第六十三条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处（乡镇人民政府）或者物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第六十四条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十五条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。业主监事会或者独立监事的职责、任期、成员构成、成员选举或者终止办法等由业主大会议事规则作出约定。
发表于 2022-10-26 09:14:21
发表于 2022-11-2 07:41:29